Hypoteční úvěr je finanční produkt, který umožňuje financovat nákup nebo výstavbu nemovitosti. Podmínky pro hypoteční úvěr se za poslední roky změnily. Kdo na něj dosáhne? To se dozvíte v následujících řádcích.
Obsah
Jak funguje hypoteční úvěr?
Pravidla a podobu hypotečního úvěru definuje zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech – úvěr na investice do nemovitostí. Finance z hypotečního úvěru lze použít na výstavbu či pořízení nemovitosti, ale i na její rekonstrukci, získání vlastnického podílu na nemovitosti nebo nákupu pozemku.
Nejprve si projděte srovnání hypoték a použijte hypoteční kalkulačku k výpočtu možného úvěru. To vám poskytne orientační představu. Poté si vyberte několik bank, které by pro vás mohly být vhodné, domluvte si nezávazné schůzky. Teprve na těchto schůzkách zjistíte, jakou částku vám daná banka skutečně poskytne.
Mnoho bank dnes nabízí možnost získat tyto informace online.
Mezi všeobecná pravidla patří, že celková výše hypotéky nesmí být vyšší než 8,5 násobek ročního čistého příjmu. Žadatelé mladší 36 let mohou mít dluh až do výše 9,5 násobku ročních příjmů. V případě, že o hypotéku žádají manželé, tak se příjem počítá dohromady. Měsíční splátky nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu. Osoby mladší 36 let mají opět výjimku – stačí, když splátka nepřevýší 50 % jejich čisté mzdy. Dobu splatnosti hypotéky můžete zvolit většinou v rozmezí 5 až 30 let. Hypotéku jste povinni splatit nejčastěji do 67 až 70 let věku.
Když plánujete koupi nemovitosti na hypotéku:
- Začněte dříve: Než si vyberete konkrétní nemovitost, jednejte o hypotéce. Schůzka s hypotečním poradcem nebo návštěva banky by měla proběhnout před tím, než začnete prohlížet realitní servery. Zjistěte, zda vůbec na hypotéku dosáhnete a v jaké výši.
- Předschválení hypotéky: I když není spolehlivé, některé banky nabízejí předschválený úvěr přes internetové bankovnictví. Avšak prověření příjmů a bonity proběhne až při oficiální žádosti.
- Prescoring: Banky mohou provést prescoring, kde se dopředu vyjádří k vašemu záznamu v registrech dlužníků.
- Jednejte s hypotečními poradci: Dopředu se poraďte o možné výši úvěru a splátkách. Prodávající často upřednostňují zájemce, kteří mají vlastní zdroje nebo už jednají s bankou o hypotéce. Vyřizování hypotéky může trvat několik týdnů, takže je dobré začít včas.
Žádost a získání hypotečního úvěru
- Žádost: Žadatel požádá banku o hypoteční úvěr.
- Schválení: Banka posoudí vaši bonitu a hodnotu nemovitosti. Pokud vám ji schválí, obdržíte nabídku.
- Podmínky: Nabídka obsahuje úrokovou sazbu, výši úvěru a dobu splácení.
- Zástava: Nemovitost slouží jako zástava pro úvěr, může to být buď nemovitost, kterou chcete financovat, nebo jiná nemovitost, která s úvěrem nesouvisí.
- Splácení: Splácíte úvěr ve formě měsíčních splátek.
Která banka má nejlepší úrok hypotéky?
Srovnání hypoték může být složitý úkol. Na českém trhu existuje mnoho bankovních institucí, které nabízejí hypoteční úvěry, podmínky se mohou lišit. Někdy je výhodné zvolit si hypotéku u banky, kde máte již dlouhodobě svůj běžný účet, jindy může být lepší hledat jinde. V každém případě je důležité pečlivě spočítat všechny náklady.
Při srovnávání hypoték se nejčastěji zaměřujeme na tři hlavní ukazatele:
- Úrokové sazby: Ty jsou klíčové, ale nejsou jediným kritériem.
- RPSN: Tento ukazatel by měl klientovi ukázat celkové náklady na úvěr a umožnit objektivnější posouzení výhodnosti. Zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale také poplatky za posouzení žádosti, administrativní poplatky, platby za pojištění a další.
- Doba fixace: Jedná se o smluvní období, kdy se úroková sazba a výše splátek nemění. Nejvýhodnější úrokové sazby bývají na 5 let fixace.
Důležité je také vědět, že banky musí zveřejňovat RPSN, ale některé uvádějí všechny poplatky, zatímco jiné jen povinné. To může komplikovat objektivní srovnání. Dříve byly pro srovnání hypoték klíčové také podmínky pro předčasné splacení úvěru, ale nový zákon o spotřebitelském úvěru toto zpoplatnění omezuje. Každoročně můžete splatit až 25 % celkové výše úvěru bez poplatků.
Kolik je úrok na hypotéce?
Úrok je cena, kterou platíte bance za půjčené peníze. Úroková sazba se liší podle banky, délky splácení a vaší bonity. Úroková sazba hypotéky je procentní vyjádření navýšení vypůjčené částky za období jednoho roku, což se označuje jako per annum – p.a. V roce 2024 Obvykle se pohybuje okolo 5 %. Samozřejmě, konkrétní úrok závisí na mnoha faktorech, jako jsou banka, typ hypotéky, výše úvěru a vaše finanční situace.
Když se ohlédneme za vývojem úrokových sazeb hypotečních úvěrů v posledních letech, vidíme zajímavé trendy. V roce 2019 byly sazby kolem 3 %. Během roku 2020 dále klesaly až na 2 %. V lednu 2021 jsme se přiblížili historickému minimu s průměrnou sazbou 1,94 %. Od poloviny roku 2021 ale začala prudce stoupat inflace, což vedlo k reakci České národní banky – ta zvyšovala úrokové sazby. To se promítlo i do strmého růstu hypotečních sazeb. Mezi červencem 2021 a červencem 2022 se sazby zvýšily o více než 4 %. Inflaci se v posledních měsících daří udržovat kolem inflačního cíle 2 %. Podle nejnovější prognózy z května 2024 ČNB očekává, že inflace zůstane pod kontrolou i po zbytek tohoto roku a v roce 2025 by mohla ještě mírně klesnout na 1,7 %. To naznačuje, že brzy můžeme očekávat další mírné snižování úrokových sazeb a postupné zlevňování hypoték.
Refinancování hypotéky
Pokud máte stávající hypotéku, můžete zvážit refinancování. Refinancování znamená přechod k jiné bance s lepšími podmínkami. Může to snížit úrokovou sazbu a měsíční splátku.
Kde je nejlevnější hypotéka?
Pokud plánujete hypotéku na méně než 80 % hodnoty nemovitosti, tak momentálně nejnižší úrokové sazby nabízí Komerční banka, Česká spořitelna a nově také Unicredit. Konkrétně se pohybují kolem 5,59 %. Při 90% úvěru jsou momentálně nejnižší sazby v Komerční bance a Unicredit, které nabízejí stejné sazby jako na 80% hypotéky.
Kdo dosáhne na hypoteční úvěr?
Když se podíváme na podmínky pro získání hypotéky, existuje několik klíčových faktorů:
- Věková hranice: Osoby mladší 18 let nemohou žádat o hypotéku, ale i horní věková hranice hraje roli. Banky preferují žadatele v produktivním věku, kteří by měli hypotéku splatit do 70 let.
- Měsíční příjem: Nová pravidla České národní banky stanovily, že měsíční splátka hypotéky nesmí přesáhnout 50 % čistého měsíčního příjmu. Příjem je třeba doložit – zaměstnanci potvrzením o výši příjmů, podnikatelé daňovým přiznáním za poslední dva roky.
- Bonita: Banky hodnotí vaši schopnost splácet hypotéku. Faktory zahrnují – příjmy, čistý záznam v registru dlužníků, další půjčky, využívání kontokorentu, kreditních a debetních karet, záznamy v registru dlužníků za posledních 3-5 let, čistý záznam je klíčový, vlastní zdroje – banky obvykle poskytují 80 % až 90 % ceny nemovitosti.
- Trvalý pobyt: Žadatel o hypoteční úvěr, který pochází z cizí země, musí mít alespoň přechodný pobyt – pokud je občan jiného státu Evropské unie. V případě, že žadatel pochází ze země mimo EU, potřebuje trvalý pobyt. Výjimku mají slovenští občané, kteří u některých bank trvalý ani přechodný pobyt dokládat nemusejí.
