Pronajímání bytů či domů je běžný způsob, jak efektivně využít svůj majetek a zároveň si zajistit pravidelný příjem. Aby vše probíhalo bez problémů, je důležité se seznámit s daňovými povinnostmi a dalšími důležitými aspekty. V následujícím textu se podíváme na to, co vše obnáší příjmy z pronájmu a jak se daní.
Obsah
Jak se daní příjmy z pronájmu a co je potřeba uvést v daňovém přiznání?
Příjmy z pronájmu nemovitostí podléhají dani z příjmů fyzických osob. Pokud vaše příjmy z pronájmu za rok přesáhly 50.000 Kč, máte povinnost podat daňové přiznání.
Tyto příjmy se zapisují do přílohy č. 2 daňového přiznání, která slouží k výpočtu dílčího základu daně z příjmů z pronájmu. Do přiznání se uvádí pouze čistý nájem, tedy částka bez poplatků za energie a služby, které pouze účtujete nájemci. Máte možnost uplatnit buď skutečné výdaje (náklady na opravy, pojištění nebo odpisy), nebo využít paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů.
Daňové přiznání se podává do 1. dubna v papírové podobě, nebo do 2. května elektronicky. Výhodou je, že z těchto příjmů se neplatí sociální ani zdravotní pojištění, pokud se nejedná o podnikatelskou činnost. Pokud však pronajímáte více nemovitostí nebo krátkodobě (například přes Airbnb), může být nutné mít živnostenský list a odvádět DPH, pokud vaše příjmy překročí 2 miliony Kč.
Jaké výdaje lze uplatnit při pronájmu nemovitosti
Při pronájmu nemovitosti v daňovém přiznání lze uplatnit buď paušální výdaje nebo skutečné výdaje, které musíte doložit. Pokud se rozhodnete pro skutečné výdaje, můžete zahrnout následující položky:
- Daňové odpisy nemovitosti: Lze uplatnit pouze u nemovitostí v osobním vlastnictví Odpisy se počítají ze vstupní ceny (kupní cena + náklady na technické zhodnocení).
- Úroky z hypotéky: Pokud jste si na nemovitost vzali hypotéku, úroky z ní lze zahrnout do nákladů.
- Náklady na opravy a údržbu: Běžné opravy (např. malování, výměna kotle) lze uplatnit jednorázově. Technické zhodnocení (např. rekonstrukce, přístavby) se odepisuje postupně.
- Pojištění nemovitosti: Lze uplatnit, pokud se vztahuje na pronajímanou nemovitost.
- Daň z nemovitých věcí: Pokud jste ji zaplatili, můžete ji zahrnout do výdajů.
- Poplatky realitní kanceláři: Poplatky za zprostředkování nájmu nebo správu nemovitosti.
- Náklady na vybavení bytu: Nákup nábytku, spotřebičů, pokud slouží k pronájmu.
- Paušální výdaj na dopravu: Pokud jezdíte k nemovitosti kvůli správě, můžete uplatnit i náklady na dopravu.
Kdy a jak podat přiznání k dani z příjmů z pronájmu
Přiznání k dani z příjmů z pronájmu nemovitosti se podává každoročně a řídí se několika důležitými pravidly a termíny.
Kdy podat daňové přiznání za příjmy z pronájmu?
- Papírové podání: do 1. dubna
- Elektronické podání: do 2. května
- Prostřednictvím daňového poradce: do 1. července
Příjmy z pronájmu
Jak podat daňové přiznání?
- Získání podkladů: Potvrzení o příjmech (např. od zaměstnavatele, pokud jste zaměstnaní), přehled příjmů z pronájmu, doklady k výdajům (pokud uplatňujete skutečné výdaje).
- Vyplnění daňového přiznání: Příjmy z pronájmu se uvádějí v příloze č. 2 daňového přiznání. Zvolíte si způsob uplatnění výdajů: paušální (30 %) nebo skutečné.
- Podání přiznání: Osobně na finančním úřadě, poštou, elektronicky přes portál Moje daně nebo přes datovou schránku
- Úhrada daně: daň je splatná ke stejnému datu jako termín podání přiznání.
Paušální výdaje nebo skutečné náklady?
Příjmy z pronájmu nemovitosti se daní stejně jako jiné zdanitelné příjmy. U fyzických osob se uplatňuje sazba 15 %, zatímco právnické osoby odvádějí daň ve výši 21 %. Volba záleží na vaší konkrétní situaci. Pokud víte, že vás údržba nemovitosti stojí hodně peněz a máte tyto výdaje dobře evidované, může být výhodnější uplatnit reálné náklady. Paušál totiž nemusí pokrýt všechny vaše výdaje. Mezi výdaje, které si můžete odečíst, patří například odpisy nemovitosti, náklady na opravy a údržbu, pojištění, vybavení bytu, úroky z hypotéky, poplatky realitní kanceláři nebo i výdaje na dopravu spojenou se správou nemovitosti.
Daň z pronájmu bytu: Kdo ji nemusí platit?
Kdo se může vyhnout povinnosti platit daň z příjmů z pronájmu? Stejně jako u jiných daní i zde existují určité výjimky, kdy není nutné daňové přiznání podávat. Pokud nemáte žádné jiné zdanitelné příjmy (například ze zaměstnání nebo podnikání) a váš roční příjem z pronájmu nepřesáhne 50.000 Kč, daňové přiznání podávat nemusíte. V případě, že jste zaměstnanec nebo osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ), platí nižší limit: pokud vaše roční příjmy z pronájmu, samostatné činnosti, kapitálového majetku a ostatních zdrojů dohromady nepřesáhnou 20.000 Kč, přiznání rovněž podávat nemusíte.
Ubytovací služby místo běžného pronájmu
Pokud pronajímání nemovitosti provozujete jako podnikání, nejde už o klasický nájem, ale o poskytování ubytovacích služeb. Na rozdíl od běžného pronájmu se zde z příjmů odvádí i sociální a zdravotní pojištění. Co se týče výdajů, můžete si opět vybrat – buď uplatníte skutečné náklady, nebo využijete paušál, který je v tomto případě výhodnější a činí 60 % z příjmů.
Na co si dát pozor při pronájmu nemovitosti
Při uzavírání nájemní smlouvy je důležité věnovat pozornost několika klíčovým bodům, které mohou předejít budoucím nedorozuměním.
V první řadě by měla smlouva jasně identifikovat obě strany – tedy pronajímatele a nájemce. Dále je potřeba přesně stanovit dobu trvání nájmu a případně i podmínky jeho prodloužení. Neméně důležitá je výše nájemného, způsob jeho úhrady a termíny splatnosti. Smlouva by měla také vymezit, jakým způsobem může být nemovitost využívána, a zda jsou povoleny jakékoli úpravy nebo rekonstrukce. Jasně by měly být definovány povinnosti obou stran – například kdo zajišťuje běžnou údržbu, kdo hradí opravy nebo jak je to s pojištěním.
Důležitou součástí smlouvy je i určení odpovědnosti za případné škody na majetku – tedy kdo je za co zodpovědný a za jakých okolností. Pokud je ve smlouvě sjednána možnost zvyšování nájemného, měly by být uvedeny konkrétní podmínky, například navázání na inflaci nebo jiné ekonomické ukazatele. Nezapomeňte také na výpovědní lhůty – smlouva by měla jasně stanovit, jakým způsobem a v jakých lhůtách může být nájem ukončen.
